Le viager libre suscite un intérêt grandissant chez les investisseurs immobiliers. Ce mode d'acquisition, qui permet d'acquérir un bien à un prix réduit en contrepartie d'un paiement forfaitaire au propriétaire actuel, offre des perspectives séduisantes. Toutefois, il est primordial de comprendre les avantages et les inconvénients de ce type d'investissement avant de se lancer.
Comprendre le fonctionnement du viager libre
En viager libre, le "bouqueté" acquiert la propriété d'un bien en versant une somme forfaitaire au "crédirentier" - le propriétaire actuel - sans avoir à payer de loyer. La particularité du viager libre réside dans l'absence de rente viagère à verser au crédirentier. Le bouqueté ne verse que la somme forfaitaire, et le bien lui revient en pleine propriété à la mort du crédirentier.
Les atouts du viager libre :
- Prix d'achat attractif : Le prix d'achat d'un bien en viager libre est souvent inférieur à celui d'un achat classique. Le prix est calculé en fonction de l'âge du crédirentier et de l'espérance de vie. Plus le crédirentier est âgé, plus le prix d'achat est réduit. Par exemple, un appartement de 80 m² à Lyon, estimé à 250 000 euros en achat classique, peut s'acquérir en viager libre pour 150 000 euros si le crédirentier a 85 ans.
- Accéder à des biens de prestige : Le viager libre permet d'accéder à des biens immobiliers haut de gamme qui seraient inaccessibles avec un budget classique. Par exemple, une maison avec jardin dans le 16ème arrondissement de Paris ou un appartement avec vue mer sur la Côte d'Azur.
- Protection contre l'inflation : Le viager libre est considéré comme une valeur refuge, car il permet de se prémunir contre l'inflation. Le prix d'achat du bien est fixé à un moment donné, et la valeur du bien a tendance à augmenter avec le temps.
Les inconvénients du viager libre :
- Durée de vie du crédirentier : Le principal inconvénient du viager libre réside dans l'incertitude quant à la durée de vie du crédirentier. Plus le crédirentier vit longtemps, plus l'investissement est long, et moins la rentabilité est élevée. Le bouqueté ne peut pas profiter pleinement du bien avant la mort du crédirentier.
- Manque de souplesse : Le viager libre impose des contraintes. Par exemple, le bouqueté ne peut pas réaliser des travaux importants dans le bien sans l'accord du crédirentier. Il est également difficile de vendre le bien avant la mort du crédirentier, car la revente est soumise à la durée de vie du crédirentier.
- Absence de garantie de succession : En cas de décès du bouqueté avant celui du crédirentier, le bien ne peut pas être transmis aux héritiers. Il revient automatiquement au crédirentier.
Viager libre vs. achat classique : une comparaison approfondie
Le viager libre est une alternative attrayante à l'achat classique, mais il est crucial de comparer les deux stratégies d'investissement pour faire un choix éclairé.
Coûts d'acquisition :
L'achat en viager libre est généralement moins coûteux qu'un achat classique. Le prix d'achat est inférieur, et il n'y a pas de frais de loyer à payer. Cependant, il faut prendre en compte les frais de notaire et d'expertise, qui sont similaires à ceux d'un achat classique.
Prenons l'exemple de deux appartements identiques de 70 m² à Bordeaux. Un achat classique coûterait 200 000 euros, alors que le prix en viager libre pourrait être de 130 000 euros pour un crédirentier de 80 ans. Le bouqueté économise 70 000 euros, mais il doit tenir compte des frais de notaire et d'expertise, qui peuvent représenter environ 10 000 euros.
Rentabilité potentielle :
La rentabilité d'un investissement en viager libre dépend de la durée de vie du crédirentier, de la valeur du bien et du prix d'achat. Plus la durée de vie du crédirentier est courte, plus la rentabilité est élevée. De même, plus la valeur du bien est élevée, plus la rentabilité est importante.
Imaginons un appartement de 150 000 euros acheté en viager libre à Nice. Si le crédirentier décède au bout de 6 ans, le bouqueté aura réalisé un gain de 50 000 euros, soit une rentabilité annuelle de 8,33 %. En revanche, si le crédirentier vit 12 ans, la rentabilité annuelle sera de 4,17 %.
Aspects juridiques :
Le viager libre est un contrat soumis à une réglementation spécifique. Il est crucial de se faire accompagner par un professionnel du droit pour s'assurer que le contrat est bien rédigé et que les droits du bouqueté sont correctement protégés. La législation en vigueur définit les obligations du bouqueté, les droits du crédirentier, et les conditions de transmission du bien.
Des exemples concrets pour mieux comprendre
Un jeune couple souhaitant s'installer à Toulouse a opté pour un viager libre. Ils ont acheté un appartement de 55 m² pour 90 000 euros, alors que le prix d'achat classique était de 130 000 euros. Le couple a économisé 40 000 euros et a pu accéder à un bien dans un quartier qu'ils apprécient. Ils ont toutefois conscience que le bien ne leur appartiendra qu'à la mort du crédirentier, qui est âgé de 78 ans.
Un investisseur immobilier à Marseille a acheté une maison de 120 m² avec jardin pour 180 000 euros en viager libre. Le crédirentier, âgé de 72 ans, a accepté de payer 800 euros par mois en plus de la somme forfaitaire. L'investisseur a calculé que la rentabilité de son investissement sera d'environ 5 % par an. Il estime que le bien vaudra 250 000 euros à la mort du crédirentier, ce qui lui permettra de réaliser une plus-value conséquente.
Points clés à retenir
- Le viager libre peut être une stratégie d'investissement attrayante pour certains investisseurs, mais il comporte des risques spécifiques.
- Il est crucial de bien analyser les avantages et les inconvénients, de comparer les coûts et la rentabilité avec un achat classique, et de se faire accompagner par des professionnels du droit et de l'immobilier.
- L'âge du crédirentier, la valeur du bien, les frais liés à l'acquisition, la complexité du contrat, et les aspects juridiques doivent être pris en compte avant de prendre une décision.
Le viager libre représente une alternative intéressante pour accéder à la propriété à prix réduit, mais il est primordial de bien peser les avantages et les inconvénients, et de s'assurer que cette stratégie correspond à vos besoins et à votre profil d'investisseur.