Vous souhaitez acquérir une nouvelle maison ou un appartement mais la vente de votre propriété actuelle n'est pas encore finalisée ? Le prêt relais est un outil de financement temporaire qui peut vous permettre de réaliser votre projet immobilier sans attendre la vente de votre bien actuel. Cette solution est particulièrement attractive pour les personnes qui se retrouvent dans une situation de double propriété, souhaitant profiter d'une opportunité immobilière ou éviter une vente forcée à perte de leur bien actuel.
Le prêt relais : fonctionnement et caractéristiques
Le prêt relais est un crédit à court terme qui vous permet de financer l'acquisition d'un bien immobilier avant la vente de votre propriété actuelle. Il vous permet de disposer des fonds nécessaires pour acheter votre nouveau bien en attendant la vente du bien actuel. Le remboursement du prêt relais est effectué avec le produit de la vente de votre bien actuel, une fois que vous avez trouvé un acheteur.
Les différentes phases d'un prêt relais
- Phase d'acquisition : Vous utilisez le prêt relais pour financer l'achat de votre nouveau bien immobilier. Vous signez l'acte de vente et devenez propriétaire du bien.
- Phase de vente : Vous mettez votre bien actuel en vente sur le marché immobilier. Dès que vous trouvez un acheteur et finalisez la vente, vous utilisez le produit de la vente pour rembourser le prêt relais.
- Phase de transition : La durée du prêt relais est généralement courte, comprise entre 6 et 12 mois, mais peut varier en fonction de votre situation personnelle et du délai de vente prévu du bien actuel. Pendant cette période, vous êtes tenu de payer les intérêts du prêt relais.
Les conditions d'obtention d'un prêt relais
Pour obtenir un prêt relais, vous devez répondre à certaines conditions, notamment :
- Solvabilité de l'emprunteur : Les banques évaluent votre capacité à rembourser le prêt en fonction de vos revenus, de votre patrimoine et de votre historique de crédit.
- Type de bien à acquérir : Le prêt relais est généralement accordé pour l'acquisition de biens immobiliers tels que des maisons, des appartements ou des terrains.
- Délai de vente du bien actuel : La durée du prêt relais est déterminée en fonction du délai de vente prévu du bien actuel. Il est crucial d'estimer avec précision le temps nécessaire pour trouver un acheteur et finaliser la vente, en tenant compte de la conjoncture du marché immobilier.
Les différents types de prêt relais
Le marché propose différents types de prêt relais, chacun avec ses caractéristiques spécifiques. Les trois types les plus courants sont :
- Prêt relais classique : Le remboursement du capital est effectué en une seule fois à la vente du bien actuel. Les intérêts sont calculés sur la durée du prêt. Ce type de prêt relais est le plus simple et le plus répandu.
- Prêt relais amortissable : Ce type de prêt relais permet de rembourser le capital par mensualités pendant la durée du prêt. Les intérêts sont calculés sur le capital restant dû. Ce mode de remboursement peut être plus avantageux financièrement, surtout si vous souhaitez réduire le coût total des intérêts.
- Prêt relais avec garantie hypothécaire : Le prêt relais est garanti par une hypothèque sur le bien actuel. En cas de défaut de paiement, la banque peut se saisir du bien actuel pour récupérer le capital et les intérêts dus. Cette garantie est souvent exigée par les banques pour réduire leurs risques, mais elle peut impliquer des frais supplémentaires.
Les frais associés à un prêt relais
Un prêt relais implique des frais supplémentaires à prendre en compte lors de votre budget d'acquisition :
- Frais de dossier : Ces frais, généralement compris entre 100 et 500 euros, correspondent aux coûts liés à la constitution du dossier de prêt.
- Intérêts : Les intérêts sont calculés sur le capital emprunté. Le taux d'intérêt d'un prêt relais est généralement plus élevé qu'un prêt immobilier classique, car il s'agit d'un prêt à court terme et à risque plus élevé pour la banque.
- Frais de garantie : Si le prêt relais est garanti par une hypothèque, des frais de garantie sont à prévoir. Ces frais sont généralement compris entre 0,5% et 1% de la valeur du bien actuel.
- Assurance : Une assurance est généralement souscrite en même temps que le prêt relais, couvrant les risques de décès ou d'incapacité de l'emprunteur. Le coût de l'assurance est variable en fonction de l'âge et de la santé de l'emprunteur.
Exemple concret : acquisition d'un appartement à paris avec un prêt relais
Prenons l'exemple d'un couple, Marie et Julien, qui souhaitent acheter un appartement à Paris pour 500 000 euros. Ils possèdent une maison en province qu'ils doivent vendre pour financer l'acquisition. La maison est estimée à 400 000 euros et le couple dispose d'un apport personnel de 50 000 euros. Ils ont besoin d'un prêt relais de 100 000 euros (500 000 - 400 000 - 50 000) pour compléter le financement de l'appartement.
Marie et Julien obtiennent un prêt relais de 100 000 euros, garanti par une hypothèque sur la maison en province. La banque leur accorde 6 mois pour vendre la maison. À la vente de la maison, le couple rembourse le prêt relais (capital + intérêts) avec le produit de la vente.
Avantages et inconvénients du prêt relais
- Avantages : Le prêt relais permet de saisir une opportunité immobilière rapidement, sans attendre la vente du bien actuel. Il peut également éviter une vente à perte du bien actuel si le marché immobilier est en baisse.
- Inconvénients : Le prêt relais est un financement à court terme qui peut coûter cher en raison des intérêts et des frais de garantie. Il y a également le risque de ne pas trouver d'acheteur pour le bien actuel dans le délai imparti, ce qui peut entraîner des difficultés de remboursement.
Conseils pour optimiser un prêt relais
Pour optimiser votre prêt relais et minimiser les risques, il est crucial de :
- Négocier les conditions du prêt : Comparez les offres de plusieurs banques pour obtenir les meilleures conditions possibles en termes de taux d'intérêt, de durée du prêt et de frais de garantie. Le taux d'intérêt moyen d'un prêt relais se situe actuellement entre 1% et 3% par an.
- Estimer avec précision la valeur du bien actuel : Faites réaliser une estimation immobilière par un professionnel pour estimer avec précision la valeur de votre bien actuel et maximiser vos chances de le vendre rapidement. Le prix de vente moyen des maisons en province a augmenté de 10% en 2023, selon les statistiques de l'Observatoire du marché immobilier.
- Définir un délai de vente réaliste : Tenez compte de la conjoncture du marché immobilier, des délais de vente habituels pour votre type de bien et de votre capacité à gérer la double propriété pendant la durée du prêt relais.
- Assurer le bien actuel pendant la durée du prêt relais : Souscrivez une assurance pour couvrir les risques d'incendie, de dégâts des eaux ou de vol pendant la durée du prêt relais. Le coût moyen d'une assurance habitation se situe actuellement entre 100 et 300 euros par an.
Le prêt relais peut être une solution avantageuse pour les acquéreurs qui souhaitent acheter un nouveau bien rapidement. Cependant, il est important de bien comprendre son fonctionnement, de négocier les conditions du prêt et de se renseigner sur les alternatives avant de s'engager. En effet, le prêt relais n'est pas toujours la solution idéale et d'autres types de financement, tels que le prêt à taux variable ou un prêt immobilier classique, pourraient être plus adaptés à votre situation.